Você tem direitos e deveres quando aluga um imóvel. Esta página providencia uma introdução sobre locação e ajudará a obter mais informações se necessitar.
Victoria fez mudanças significativas às leis de inquilinato em 2021. Leia sobre as novas regras.
Nesta página:
Decidindo se o imóvel é apropriado para você
Quando você concorda com alguém em alugar seu imóvel para morar, você assina um contrato de locação residencial. Este é um documento legal e pode demorar a terminar o contrato, por isso você tem de estar seguro de que o imóvel é apropriado para você.
Antes de assinar um contrato de aluguel, há determinadas informações que um locador (senhorio) deve providenciar. Estas são chamadas revelações obrigatórias. Elas incluem o seguinte:
- se um locador tiver contratado um agente para vender o imóvel, ou tiver sido preparado um contrato de venda do imóvel.
- se eles são os donos do imóvel ou, se não forem, se eles têm o direito de alugar o imóvel.
- se o imóvel para aluguel ou propriedade comum foi local de um homicídio nos últimos cinco anos.
- se o imóvel para aluguel tem amianto (asbesto).
Para mais informações sobre os requisitos de revelação obrigatória veja Conhecendo seus direitos quando assina um contrato.
Discriminação pelos locadores
Em Victoria, é ilegal discriminar contra alguém em relação a certos atributos pessoais. Isto significa que os locadores e agentes imobiliários não podem recusar-lhe acomodação ou discriminar contra você durante a sua locação com base em atributos pessoais protegidos por lei.
É contra a lei um locador ou seu agente tratar desfavoravelmente ou discriminar contra você por causa desses atributos pessoais quando você se candidatar para alugar uma imóvel, ocupar um imóvel alugado ou desocupar um imóvel alugado.
Os locadores devem dar-lhe informações sobre discriminação cada vez que você se candidatar para alugar um imóvel como parte do formulário de candidatura para locação
Para mais informações sobre discriminação na locação, veja Discriminação ilegal na locação.
Perguntas que um locador não lhe pode fazer
Se você se candidatar para alugar um imóvel, o locador não pode perguntar-lhe:
- se você esteve envolvido em litígio com um locador (ou outro provedor de alojamento) anteriormente
- se você alguma vez teve uma reivindicação sobre a caução paga
- quanto a extrato bancário contendo todas as suas transações diárias - um locador pode pedir um extrato bancário, mas você pode remover algumas transações para proteger sua privacidade
- qualquer informação sobre um atributo protegido sob a Lei de Igualdade de Oportunidades de 2010, a não ser que a razão para exigir essa informação seja dada por escrito.
Às vezes os locadores obterão esta informação de outras fontes. Mas eles não podem pedir-lhe a informação quando você se candidatar para alugar o imóvel.
Iniciando um contrato de aluguel
Quando você concorda com alguém em alugar seu imóvel para morar, você está assinando um contrato de locação residencial (às vezes chamado contrato de arrendamento ou inquilinato).
O contrato pode ser por escrito ou verbal, mas é melhor ter o contrato por escrito.
O contrato de aluguel é um contrato entre você e o locador. Ele declara:
Você deve usar um formulário apropriado quando assinar um contrato de aluguel por escrito. Um formulário apropriado é definido pela lei de locação de Victoria. Recomendamos que utilize nosso formulário apropriado.
Para contratos de prazo fixo de cinco anos ou menos, recomendamos o uso do nosso formulário oficial Formulário 1.
Para contratos de prazo fixo superiores a cinco anos, recomendamos o uso do nosso formulário oficial Formulário 2.
O locatário ou o locador podem adicionar condições ou regras ao contrato de aluguel, desde que elas cumpram a Lei de Locações Residenciais.
Por exemplo, o locador pode incluir uma regra sobre fumar dentro do imóvel. Ou o locatário pode pedir para incluir uma regra que diga que todos os aparelhos a gás devem ter manutenção cada dois anos.
Você só deve assinar um contrato quando entender e concordar com todas as regras e condições do contrato de aluguel bem como os seus direitos e deveres como locatário.
Se houver alguma coisa que você não entende, pode nos contatar para pedir explicação.
Antes de se mudar
Antes de se mudar, o seu locador ou agente deve entregar-lhe:
- uma cópia do seu contrato de aluguel
- um conjunto de chaves para cada locatário que assinou o contrato
- um relatório da condição do imóvel (se você tiver de pagar uma caução)
- detalhes de contato se você precisar de reparações urgentes.
Você deve contatar as empresas de água, eletricidade, gás e telefone que vai utilizar e ter estes serviços conectados antes de você se mudar. É sua responsabilidade organizar estes serviços e pagar as contas salvo seu acordo estipule o contrário.
Para mais informações, veja Instalação de utilidades e serviços.
Você também pode obter mais informações no nosso formulário de contrato de locação residencial.
Padrões mínimos para um imóvel de aluguel
O seu locador deve se assegurar que o imóvel é mantido de acordo com os padrões mínimos de locação. Isto inclui assegurar-se que:
- o imóvel não tem mofo, parasitas ou vermes
- os aparelhos existentes como fornos e fogões funcionam bem
- existe um aquecedor seguro e funcionando bem
- há um abastecimento de água quente razoável para a cozinha e o banheiro
- a estrutura do imóvel é segura e à prova de água
Se o imóvel alugado não cumprir os padrões mínimos, você pode quebrar o contrato de aluguel antes de se mudar. Você também pode pedir uma reparação urgente para que o imóvel para aluguel cumpra os padrões mínimos em qualquer momento depois de se mudar.
Nota: isto só se aplica a novos contratos de aluguel assinados a partir de 29 de março de 1921. Se seu contrato de aluguel foi assinado antes desta data, você pode achar mais informações na nossa página Transição para novas leis de locação.
Para mais informações sobre os padrões mínimos, veja Padrões mínimos para imóveis para aluguel.
Pagando uma caução
A maioria dos locadores pedirá para você pagar uma caução antes de se mudar para que haja dinheiro para cobrir qualquer dano à propriedade que você tenha causado.
Se você não causar qualquer dano, receberá sua caução de volta quando você deixar o imóvel.
Se você causar dano, o locador pode usar parte da, ou toda a caução, para pagar pela reparação do dano depois de você sair.
O dinheiro da caução é entregue à Autoridade de Caução do Inquilinato Residencial (sigla RTBA em inglês), uma organização independente, até o término do seu contrato. O locador não tem acesso a esse dinheiro salvo se precisar depois de você sair.
Se o seu locador receber uma caução, ele deve:
- entregá-la à RTBA
- dar-lhe um formulário de entrega de caução preenchido para assinar
- preparar um relatório da condição que registra a condição geral do imóvel
Você receberá um recibo da RTBA mostrando que sua caução foi entregue. Mantenha o seu recibo de caução seguro. Contate a RTBA se não receber um recibo de caução dentro de 15 dias após o pagamento.
Relatório da condição
Um relatório da condição declara a condição do imóvel quando você se muda.
Ele deve declarar se existem problemas com o imóvel tais como alguma coisa quebrada ou danificada.
Quando você sair, o relatório da condição é usado para verificar se você causou dano ao imóvel (além da deterioração mínima normal que acontece devido ao uso diário normal, que é chamado desgaste razoável).
Seu locador ou agente deve dar-lhe 2 cópias assinadas (ou uma cópia eletrônica) do relatório da condição antes de você se mudar. Quando lhe derem o relatório da condição, você deve:
- Verificar se o imóvel é seguro e falar com seu locador ou agente sobre qualquer risco de segurança (como cerca de piscina quebrada ou problemas elétricos).
- Completar as duas cópias do relatório. Anote quaisquer danos existentes como rachaduras, marcas nas paredes ou maçanetas quebradas. Também pode anotar se você discorda com aquilo que seu locador ou agente escreveu no relatório.
- Tirar fotos que mostrem a condição dos itens, acessórios ou mobiliário.
- Devolver uma cópia assinada do relatório da condição ao seu locador ou agente dentro de 3 dias de sua mudança.
- Guardar a outra cópia em lugar seguro. Você poderá precisar dela quando sair para poder receber sua caução de volta.
Durante um contrato de aluguel
Você tem determinados direitos e deveres enquanto estiver no imóvel alugado.
- Pagar o aluguel a tempo. Você tem direito de receber um recibo por cada pagamento de aluguel.
- Manter o imóvel razoavelmente limpo. Se não o fizer, ou se danificar o imóvel, poderá não receber a caução completa de volta quando sair.
- Respeitar a paz e privacidade dos vizinhos e assegurar-se que suas visitas fazem o mesmo.
- Informar o seu locador ou agente sobre qualquer reparação que seja necessária.
- Você pode fazer pequenas mudanças no imóvel como colocar ganchos para quadros. Mas não deve fazer renovações, alterações ou redecorações sem o consentimento do locador.
Seu locador ou agente tem o direito de entrar no imóvel, mas deve dar-lhe pelo menos 24 horas de aviso por escrito e dizer-lhe porque quer entrar.
Há uma lista de razões válidas para um locador ou agente entrar no imóvel. Eles também podem entrar no imóvel em uma data e hora acordadas. Os locadores e agentes só podem realizar inspeções do imóvel uma vez cada 6 meses, e não podem fazer a primeira inspeção durante os primeiros 3 meses depois que você começou a morar ali.
Modificações
Você tem o direito de fazer algumas modificações no imóvel alugado sem necessidade de obter o consentimento do seu locador antecipadamente. Isto inclui:
- Colocar ganchos para quadros ou parafusos para suportes de parede, estantes ou suportes de parede sem ser tijolo exposto ou paredes de concreto.
- Instalar chuveiros que poupam água, desde que guarde os chuveiros originais.
- Instalar persianas ou venezianas.
Há também outras modificações mais substanciais que necessitam do acordo do locador, ele não deve recusar seu consentimento sem razão. Uma lista completa destas modificações pode ser encontrada aqui.
Se você tiver feito modificações, terá de devolver o imóvel nas condições em que estava antes do seu contrato de aluguel, salvo acordado ao contrário com o seu locador.
Para mais informações sobre modificações, incluindo quando um locador tem o direito de recusar seu consentimento, veja Locatários fazendo modificações no imóvel.
Obtendo reparações
Você tem o direito de obter reparações no imóvel quando as coisas quebram ou ficam danificadas. Se você não causou o dano (por exemplo, se seu aquecedor quebrar) você não terá de pagar. Se você causou o dano, poderá ter de pagar pela reparação.
Seu locador não pode quebrar seu contrato de aluguel porque você solicitou reparações.
As reparações podem ser urgentes ou não-urgentes. Reparações urgentes são aquelas que têm de ser feitas para assegurar que o imóvel é seguro para morar nele. Isto inclui coisas como fuga de gás, sistema de água quente quebrado ou cerca de piscina danificada.
Para mais informações, veja Reparações em imóveis alugados.
Se você precisar de uma reparação urgente
- Diga ao seu locador ou agente por escrito e eles devem proceder à reparação imediatamente. É uma boa ideia colocar seu pedido por escrito, mesmo que os tenha contatado ou ao agente imobiliário pelo telefone em primeiro lugar.
- Se eles não procederem à reparação rapidamente, você pode pagar até $2500 para mandar fazer as reparações você mesmo.
- Assegure-se que guarda todos os recibos pelo trabalho, e cópias dos seus pedidos de reparação por escrito.
- Peça ao locador ou agente para reembolsar o custo das reparações usando este formulário. Eles devem reembolsá-lo dentro de 7 dias após o recebimento do formulário.
- Se você não puder pagar pelas reparações urgentes, o custo das reparações for superior a $2500 ou o locador recusar-se a pagar, ligue-nos para aconselhamento.
Se não tiver a certeza da necessidade de uma reparação urgente, leia a lista completa de reparações urgentes.
Uma reparação não é urgente se você puder continuar a viver com segurança no imóvel. Reparações não-urgentes incluem coisas como um armário ou lava-loiças quebrados. O seu locador ainda tem de fazer as reparações não urgentes dentro de 14 dias.
Se você precisar de uma reparação não-urgente
- Peça ao seu locador ou agente por escrito para fazer a reparação. Você pode mandar um e-mail ou uma carta ou usar este formulário.
- Guarde uma cópia de todas as cartas, e-mails, mensagens de texto, formulários e relatórios, porque se surgir um problema ou disputa, você tem prova de todas as suas ações e pedidos.
- Ligue-nos se o locador ou agente não tiverem feito as reparações dentro de 14 dias após recebimento do pedido ou solicite ao VCAT para pedir a reparação.
Renovando um contrato
Quando o seu contrato de aluguel terminar, nem sempre você tem de sair. Se você quiser permanecer no imóvel, deve contatar seu locador ou agente para saber se pode assinar um novo contrato ou passar para um contrato mensal. Leia mais sobre Renovação de um contrato de aluguel (arrendamento).
Terminando um contrato
Um contrato de aluguel pode terminar por várias razões. Algumas razões comuns são:
- o locatário decidiu sair do imóvel
- o contrato chegou ao seu término
- o locador quer ocupar o imóvel, vendê-lo ou fazer grandes reparações
o locatário parou de pagar o aluguel, está colocando outros em perigo, fez grandes danos ao imóvel ou está quebrando as regras do contrato.
Para mais informações sobre as razões para terminar contratos de aluguel, veja Locatários notificando ou notificação imediata por violência, comportamento perigoso e danos sérios.
Se você quiser terminar seu contrato de aluguel
Quando você quiser sair de um imóvel alugado, você tem de dar ao seu locador um aviso com prazo correto e deixar o imóvel limpo.
- Informe-se junto a nós qual é a notificação que você precisa dar. Isto variará dependendo da sua situação.
- Diga ao seu locador ou agente por escrito quando você pretende sair, por e-mail ou carta.
- Pague todo o aluguel e contas pendentes.
- Contate seu locador ou agente sobre o reembolso da sua caução
- Limpe o imóvel e leve todos os seus pertences com você.
- Guarde o relatório da condição caso tenha problemas de reembolso da caução.
- Deixe um endereço de contato e número de telefone com seu locador ou agente.
Obtendo reembolso da caução
Os locadores realizarão uma inspeção final e usarão o relatório da condição para comparar qualquer mudança no imóvel. Eles informarão se pensam que há uma boa razão para reclamarem parte da caução.
Não assine o formulário de reclamação de caução se discordar com o valor da caução que o locador está reclamando. Contate-nos para aconselhamento.
Nunca assine um formulário de reclamação de caução em branco.
Terminando um contrato antes do término (quebrando uma locação)
Se você quiser sair de um imóvel alugado antes do término do contrato, poderá ter de pagar custos para que o locador não perca dinheiro.
Você também pode ter de pagar aluguel depois de sair, se o locador não achar alguém para entrar imediatamente.
Porém, os custos que você terá de pagar devem ser razoáveis, e o locador deve envidar todos os esforços para achar novos locatários. Custos razoáveis significa custos que a maioria das pessoas acham justos. A lei não define exatamente o que são custos razoáveis, por isso se as pessoas não concordarem sobre o que é razoável, podem requerer ao VCAT para tomar uma decisão por elas.
Leia mais sobre terminar um contrato antes do término.
Transferindo um contrato de aluguel
Em vez de terminar um contrato de aluguel mais cedo e ter de pagar custos, você talvez possa transferir o contrato para outros.
Se fizer isto, talvez ainda tenha de pagar as taxas de transferência, porém, estas taxas devem ser razoáveis considerando o trabalho envolvido. Leia mais sobre Transferir um contrato de aluguel.
Receber um pedido para sair (aviso para desocupar)
Os locadores podem pedir-lhe para desocupar o imóvel, mas apenas por uma boa razão. Por exemplo:
- o contrato de aluguel terminou
- o imóvel tornou-se impróprio para habitação
- você deve pelo menos 14 dias de renda
Um locador não pode dar ao locatário um aviso para desocupar for ter feito algo ou ter dito que faria algo, que ele tem o direito legal de fazer como locatário.
Por exemplo, um locador não pode dar ao locatário um aviso para desocupar por:
- pedir reparações
- pedir para ter um animal de estimação
- contestar um aumento de aluguel.
Contudo, há outras razões para o locador querer terminar um contrato de aluguel. Para saber todas as razões para o locador pedir-lhe para desocupar, e qual o prazo de aviso que ele tem de dar, veja Aviso para desocupar imóveis alugados.
Contestando um pedido para desocupar
Se você pensa que o pedido para desocupar que recebeu é incorreto, ou se pensa que a razão que seu locador deu é falsa ou injusta, você pode contestar o aviso. Contate-nos para mais informações.
Despejos (receber uma ordem de posse)
Se você recebeu ordem de despejo, contate-nos para aconselhamento grátis.
Coisas importantes para lembrar
- Não assine nada se não souber o que significa.
- Nunca assine um formulário em branco, mesmo que pareça oficial.
- Guarde uma cópia de tudo o que assinar.
- Guarde cópias de toda a comunicação com seu locador ou agente.
- Peça um recibo todas aa vezes que tiver de pagar por qualquer coisa.
- Guarde o seu recibo da caução e quaisquer outros recibos de aluguel ou reparações num lugar seguro.
Contate-nos para aconselhamento grátis se tiver um problema ou dúvida sobre locação.
Ligue 13 14 50 para falar com Consumer Affairs Victoria com um intérprete