Напомена: намената на оваа страница е да им обезбеди на заедниците и застапничките организации верзија на Англиски јазик на еквивалентните страници кои што ние ги обезбедуваме на нашaта Секцијата на други јазици (Other languages section). За комплетните информации за закуп, погледнете ја нашата Секција за закуп (Renting section).
Вие имате права и обврски кога закупувате стан. Оваа страница ви пружа вовед во закупувањето и ќе ви помогне да најдете повеќе инфомации доколку ви се потребни.
Викторија направи значајни измени на законите за закуп во 2021. Прочитајте за новите правила (the new rules).
На оваа страница:
Одлука за тоа дали тоa e правиот стан за вас
Гога ќе се согласите со некого да го закупите нивниот стан за да живеете во него, вие склучувате договор за закуп на стамбен простор. Тоа е правен документ и може да земе време да го раскинете договорот, така што мора да бидете сигурни дека тоа е правиот стан за вас.
Пред да склучите договор за закуп, постојат информации кои што закуподавачот мора да ви ги каже. Тие се викаат задолжителни известувања. Ова вклучува:
- дали сопственикот има ангажирано агент за продажба на имотот или дали договор за продажба на имотот е припремен.
- дали тие се сопственици на имотот или, ако не, дали имаат право да го издадат имотот.
- дали имотот за закуп или заедничкиот простор бил сцена на убиство во последните 5 години.
- дали имотот за закуп има азбест.
За повеќе информации за задолжителните барања за известувања погледајте Познањање на вашите права кога потпишувате договор (Knowing your rights when signing an agreement).
Дискриминација од страна на закуподавачите
Во Викторија, е незаконски да се дискриминира против некого во врска со некои лични карактеристики. Ова значи дека закуподавачите и агентите со недвижности не смеат да ви одбијат вселување или ве дискриминираат за време на вашето станување на основа на лични карактеристики заштитени со закон.
Спротивно е на законот закуподавачот или нивниот агент неповолно да ве третираат или да ве дискриминираат заради овие лични карактеристики кога поднесувате молба за закуп на стан, вселување или напуштање на стан за закуп.
Закупоиздавачите се обврзани да ве информираат во врска со дискриминацијата секогаш кога ќе поднесете молба за закуп на стан како дел од молбениот формулар.
За повеќе информации за дискриминацијата при закуп, погледајте Незаконска дискриминација при закуп (Unlawful discrimination in renting).
Прашања кои што закуподавачот не смее да ви ги постави
Ако поднесувате молба за закуп на стан, закупдавачот не смее да ве праша:
- дали претходно сте биле во спор со закуподавач на имот (или друг обезбедувач на домување)
- дали било кога сте имале побарување од вашата кауција (bond)
- за кредитно или банковно известување што ги содржи вашите дневни трансакции - закуподавачот може да побара известување, меѓутоа вие можете да ги отстраните некои трансакции за да ја заштитите вашата приватност
- било каква информација поврзана со заштитена карактеристика според Законот за еднакви можности од 2010 година (Equal Opportunity Act 2010), освен ако причината за таквата информацијае е побарана на писмено.
Понекогаш закуподавачите ќе ја добијат оваа информација од други извори. Но тие не не смеат да ја побаррат информацијата од вас кога поднесувате молба за стан.
Започнување на договор за закуп
Гога ќе се согласите со некого да го закупите нивниот имот за да живеете во него, вие склучувате договор за закуп на стамбен простор (понекогаш познат како договор за закуп).
Договорот може да биде писмен или вербален, но подобро е да имате писмен договор.
Договорите за закуп се договори помеѓу вас и закуподавачот. Тие наведуваат:
Вие морате да употребувате "пропишани формулари" кога стапувате во писмен договор за закуп. Пропишаниот формулар е дефиниран во законите за закуп на Викторија. Ние ви препорачуваме да го користите нашиот званичен формулар (our official form).
За договорите на определено време за пет или помалку години, ние ве го препорачуваме нашиот званичен формулар
Формулар 1 (Form 1).
За договори на определено време на подолго од 5 години ви препорачуваме да го користите нашиот званичен формулар
Формулар 2 (Form 2).
Закупувачот или закуподавачот можат да додадат услови или правила во договорот за закуп, под услов тие да се во согласност со Законот за закупување на станови (Residential Tenancies Act).
На пример, закупоиздавачот може да вклучи правило за не пушење во станот. Или, закупувачот може да побара да се вклучи правило што вели дека сите уреди на гас мора да бидат сервисирани секои две години.
Ви треба да потпишете договор само ако го разбирате и се согласувате со сите правила и услови во договорот за закуп, како и правата и одговорностите како закупувач.
Ако има нешто што не го разбирате, можете да не контактирате нас (contact us) за објаснување.
Пред да се вселите
Пред да се вселите, вашиот закуподавач или агентот мора да ви обезбеди:
- копија од договорот за закуп
- комплет на клучеви за секој станар што го потпишал договорот
- извештај за состојбата (ако побараат од вас да платите кауција (bond))
- детали за контакт за случај да ви требаат итни поправки.
Вие ќе треба да се јавите на компаниите за вода, електрична енергија, гас и телефон за услугите кои што планирате да ги приклучите пред да се вселите. Ваша одговорност е да ги организирате овие услуги и да ги плаќате сметките освен ако договорот кажува поинаку.
За повеќе информации, погледајте Поставување на сервиси и услуги (Setting up utilities and services).
Вие исто така можете да најдете повеќе информации во нашиот формулар за договор за закуп (residential rental agreement form).
Минималните стандарди за имоти за закуп
Вашиот закуподавач мора да се осигура дека станот е одржуван во согласност со минималните стандарди за закуп. Ова вклучува осигурување дека:
- станот нема мувла или штеточини
- постоечките уреди како што се печки и шпорети се во работна состојба
- има безбедна, работна греалка
- има разумно доволна топла вода до кујната и бањата
- структурата на живеалиштето е безбедна и не проушта вода.
Ако станот за закуп не ги задоволува минималните стандарди, вие можете да го прекинете договорот за закуп пред да се вселите. Вие исто така можете да побарате итни поправки за да живеалиштето ги задоволи минималните стандарди во секое време по вселувањето.
Напомена: ова се однесува само на нови договори за закуп потпишани после 29 март 2021. Ако вашиот договор за закуп бил потпишан пред оваа дата, можете да најдете повеќе информации на Транзиција до новите закони за закуп (Transition to new renting laws).
За повеќе информации за минималните стандарди, погледајте Минимални стандарди за становите за закуп (Minimum standards for rental properties).
Плаќање на кауција
Повеќето закуподавачи ќе ви побараат да платите кауција (pay a bond) пред да се вселите за да има пари за покривање на било какви оштетувања на живеалиштето што вие би можеле да ги направите.
Ако не направите никаква штета, вие ќе ја добиете кауцијата назад кога ќе се иселите.
Ако направите штета, закуподавачот може да искористи дел од или целата кауција за да плати за поправки на штетата откако ќе се иселите.
Парите од кауцијата се чуваат кај Residential Tenancies Bond Authority (RTBA), независна организација, додека вашиот договор истече. Закуподавачот нема пристап до парите освен ако не им треба откако ќе се иселите.
Ако закуподавачот земе кауција, тие мораат да:
- ја регистрираат во RTBA
- ви го даде комплетниот формулар за регистрацијата на кауцијата за да го потпишете
- припреми извештај за состојбата што ја содржи општата состојба на живеалиштето
Вие ќе добиете потврда од RTBA што покажува дека вашата кауција била регистрирана. Водете сметка да ја чувајте потврдата на сигурно место. Јавете се на RTBA ако не ја примите потврдата за кауцијата во рок од 15 дена од плаќањето.
Извештај за состојбата
Извештајот за состојбата (condition report) ја опишува состојбата на живеалиштето кога ќе се вселите.
Треба да наведе дали има постоечки проблеми во живеалштето, како што е нешто што е скршено или оштетено.
Кога ќе се иселите, извештајот за состојбата се користи за да се провери дали имате нанесено штета на живеалиштето (освен нормалното минимално влошување што е последица на вообичаено за секојдневна употреба, што е познато како разумно абење).
Вашиот закуподавач или агентот мора да ви даде 2 потпишани копии (или една електронска копија) од извештајот за состојбата пред да се вселите. Кога ќе ви биде даден извештајот за состојба, вие треба да:
- Проверите дали живеалиштето е безбедно и да му кажете на закуподавачот или агентот за било какви безбедносни ризици (како што е оштетена ограда околу базен или електрични проблеми).
- Потполнете ги двете копии на извештајот. Вбележете било какви постоечки оштетувања како пукнатини, траги на ѕидовите или скршени кваки. Вие исто така треба да забележите ако не се сложувате (note if you disagree) со тоа што вашиот закуподавач или агент има напишано во извештајот.
- Направете фотографии што ја покажуваат состојбата на работите, фиксните и приклучни работи.
- Вратете една од потпишаните копии од извештајот за состојбата до вашиот закуподавач или агент во рок од 3 дена од вселувањето.
- Чувајте ја другата копија и ставте ја на сигурно место. Може да ви биде потребна кога ќе се иселувате, за да можете да ги добиете парите од кауцијата.
Во времетраењето на договорот
Имате извесни права и одговорности додека сте во закупеното живеалиште.
- Плаќајте ја закупнината на време. Вие имате право да добиете потрврда за плаќањето за секоја исплата на закупнина.
- Одржувајте го живеалоштето во разумно чиста состојба. Ако тоа не го правите или ако го оштетите живеалиштето, можно е да не ја добиете назад целосната кауција кога ќе се иселите.
- Почитувајте ги мирот и приватноста на соседите и осигурајте се дека вашите посетители го прават истото.
- Известете го закуподавачот или агентот за било какви поправки што треба да се направат
- Можете да направите мали промени на живеалиштето како што е ставање на куки за слики. Но не смеете да го реновирате, измените или да ја промените декорацијата на живеалоштето (alter or redecorate the property) без да добиете одобрение од закуподавчот.
Вашиот закуподавач или агент има право да влезе во живеалиштето, но тие мора да ви дадат писмено известување најмалку 24 часа претходно и да ви кажат зошто треба да влезат.
Постои лист на оправдани причини зошто закуподавачот или агентот можат да влезат во живеалиштето (list of valid reasons a rental provider or agent can enter the property). Тие исто така можат да влезат во живеалиштето во договорени дата и време. Закуподавачите или агентите можат да прават инспекции на живеалиштето еднаш на секои 6 месеци и не можат да ја направат првата инспекција во првите 3 месеци од кога живеете таму.
Измени
Имате право да направите некои измени во закупеното живеалиште без потреба од претходна согласност од закуподавачот. Тоа вклучува:
- Инсталирање на куки за слики или завртки за ѕидна монтажа, полици или држачи на површини што не се од циглени или бетонски ѕидови.
- Инсталација на тушеви што се водо-штедливи, под услов да оригиналниот туш е зачуван.
- Инсталирање на завеси или држачи на јажиња.
Постојат исто така позамашни измени за кои што е потребна согласност од закуподавачот, меѓутоа тие не смеат неразумно да одбијат согласност. Комплетен лист на овие измени можат да се најдат овде (here).
Ако сте направиле измени, вие морате да го вратите живеалиштето во состојба во која било пред вашиот договор за закуп, освен ако е договорено поинаку со вашиот закуподавач.
За повеќе информации во врска со измени, вклучувајќи и случај кога закуподавачот има право да одбие согласност, погледајте на Закупците и промените во живеалиштето (Renters making changes to a property).
Поправки
Вие имате право на поправки во живеалиштето кога работите ќе се расипат или оштетат. Ако штетата не сте ја направиле вие (на пример ако греењето не работи) вие не треба да платите. Ако вие сте ја направиле штетата, можеби ќе морате да ја платите поправката.
Вашиот закуподавач не смее да го раскине договорот за изнајмување поради тоа што сте побарале поправка.
Поправките можат да бидат итни или не. Итните поправки се оние кои мора да бидат направени за да живеалиштето биде безбедно за живеење. Ова вклучува истекување на гас, расипан систем за топла вода или оштетена ограда на базен.
За повеќе информации, погледајте Поправки во закупени живеалишта (Repairs in rental properties).
Ако ви требаат итни поправки
- Известете го закуподавчот или агентот на писмено и тие мораат да организираат поправка веднаш. Добра е идејата да се приложат вашите барања на писмено дури и кога сте ги контактирале најпрво по телефон.
- Ако тие не ја организираат поравката брзо, вие можете да платите до $2500 да ги организирате поравките вие самите.
- Чувајте ги сите сметки за работите и копии од вашите писмени барања за поправките.
- Побарајте од закуподавачот или агентот да ви надокнади за цената на поправките користејќи го овој формулар (this form). Тие мораат да ви платат во рок од 7 дена по приемот на формуларот.
- Ако не можете да си дозволите да платите за итните поправки, чинењето на поправките чини повеќе од $2500 или ако закуподавачот одбие да плати, јавете ни се на нас (us) за совет.
Ако не сте сигурни дали итна поправка е потребна, прочитајте го целосниот лист на итни поправки (full list of urgent repairs).
Поправката не е итна ако можете безбедно да продолжите да живеете во живеалиштето. Неитните поправки вклучуваат работи како што се расипан шкаф или машина за перење. Вашиот закуподавач сеуште мора да ги поправи неитните работи во рок од 14 дена.
Ако ви треба неитна поправка:
- Побарајте од закуподавачот или агентот на писмено, да организира поправка. Вие можете да испратите емејл или писмо или употребете го овој формулар (this form).
- Чувајте копии од сите писма, емејли, текст пораки, формулари и извештаи, така што ако има проблем или спор, ќе имате доказ за сите ваши дејствија и барања.
- Повикајте не нас (us) ако закуподавачот или агентот не извршил поравки во рок од 14 дена од приемот на вашето барање или обратете се до VCAT за да побарате поравка.
Обновување на договор за закуп
Кога вашиот договор за закуп ќе истече, не секогаш морате да се иселите. Ако сакате да останете во живеалиштето, вие треба да стапите во контакт со закуподавачот или агентот за да видите дали може да потпишете нов договор или да преминете на месечен договор. Прочитајте повеќе за тоа Обновување на договор за закуп (Renewing a rental agreement (lease)).
Завршување на договор
Договор за закуп може да зврши од повеќе причини. Некои чести причини се:
- закупувачот одлучил да се исели
- договорот ја достигнал крајната дата
- закуподавачот сака да се всели, продаде или да прави крупни поравки
закупувачот престанал да го плаќа закупот, ги изложува другите на опасност, го оштетил живеалиштето или ги прекршил правилата од договорот.
За повеќе информации за причините за завршување на договорите за закуп, погледнете во Закупците даваат отказ (Renters giving notice) или (or) Моментален отказ за насилство, опасно однесување и сериозни штети (Immediate notice for violence, dangerous behaviour and serious damage).
Ако скате да го прекинете договорот
Кога сакате да се иселите од закупено живеалиште, вие морате да му дадете на закуподавачот коректен отказен период (correct amount of notice) и да го оставите живеалиштето во чиста состојба.
- Проверете кај нас (Check with us) за да дознаете колку отказен рок морате да дадете. Ова ќе е менливо зависно од вашата ситуација.
- Известете го закуподавачот или агентот писмено за тоа кога планирате да заминете, било преку емејл или со писмо.
- Платете ги тековните закупнини и сметки.
- Јавете се на вашиот закуподавач или агент во врска со враќањето на вашата кауција (getting your bond back)
- Исчистете го живеалиштето и земете ги вашите работи со вас.
- Чувајте го извештајот за состојба за случај да имате проблеми да ја повратите вашата кауција.
- Оставете адреса за контакт и телефонски број кај закуподавачот или агентот на живеалиштето.
Враќањето на кауцијата
Закуподавачот ќе спроведе финална инспекција и ќе го користат извештајот за состојба (condition report) за да ги споредат промените во живеалиштето. Тие ќе ве известат ако мислат дека има добра причина за тие да задржат дел од кауцијата (claim some of the bond).
Не го потпишувајте формуларот за барање на дел од кауцијата ако не се согласувате за тоа колкава сума од кауцијата закуподавачот бара. Јавете ни се (Contact us) за бесплатен совет.
Никогаш не потпишувајте неисполнет формулар за побарување од кауцијата.
Рано завршување на договор (раскинување на закуп)
Ако сакате да се иселите од закупеното живеалиште пред крајниот датум, можеби ќе морате да платите за чинењето на тоа, така да закуподавачот не губи пари.
Може да се случи да морате да плаќате закуп откако ќе се иселите, ако закуподавачот не може да најде некого да се всели веднаш.
Меѓутоа, трошоците што ќе морате да ги платите мора да бидат разумни и закуподавачот мора да стори се што може за да најде нови станари. Под разумни трошоци се подразбира дека повеќето луѓе ќе мислат дека е фер. Законот не дефинира точно што се тоа разумни трошоци така што ако страните не се договорат што е разумно, тие можат да се обратат до (apply to) VCATза тие да донесат одлука на нивно место.
Прочитајте повеќе за рано завршување на договор (ending an agreement early).
Трансфер на договор за закуп
Наместо рано раскинување на договор и плаќање на трошоци, вие можеби можете да го префрлите договорот на други.
Ако го направите тоа, вие сеуште ќе морате да платите трошоци за трнсфер, меѓутоа, тоа мора да бидат разумни трошоци за вклучената количина на работа. Прочитајте повеќе за Трансфер на договор за закуп (Transferring a rental agreement).
Ако ви биде речено да се иселите (прием на барање за иселување)
Закуподавачите можат да побараат од вас да го напуштите живеалиштето, но само од добра причина. На пример:
- договорот за закуп истекол
- живеалиштето постанало непогодно за да можат луѓе да живеат во него
- должите закуп за најмалку 14 дена
Закуподавач не може да му даде барање на станарот за иселување поради нешто што направиле или кажале дека ќе направат, нешто за што имаат легално право како закупувачи.
На пример, закуподавач не може на закупецот да му даде барање за иселување за:
- барање на поправки
- барање да се има милениче
- противење на зголемување на закупнина.
Меѓутоа, постојат други причини заради кои закуподавачот може да побара крај на договорот за закуп. За тоа за кои причини закуподавачот може да побара да се иселите и колку време мора да ви дадат, погледајте Барање за иселување во живеалишта за закуп (Notice to vacate in rental properties).
Оспорување на барање за иселување
Ако мислите дека барањето за иселување не ви е дадено на коректен начин или ако мислите дека причината што ви ја дава закуподавачот е невистинита или не е фер, можете да го оспорите барањето. Контактирајте не нас (Contact us).
Истерување (добивање на налог за владение)
Ако сте истерани и ви треба помош, контактирајте не нас (contact us) за бесплатен совет.
Важни работи што треба да се запомнат
- Не потпишувајте било што, освен ако разбирате што значи тоа.
- Никогаш не потпишувајте неисполнет формулар дури и кога изгледа дека е званичен.
- Чувајте копии од се што сте потпишале.
- Чувајте копии од секоја комуникација со вашиот закуподавач или агент.
- Побарајте сметка секогаш кога морате да платите за нешто.
- Чувајте ги сметкопотврдите за платената кауција и било кои други сметкоптврди за платена закупнина или поправки, на сигурно место.
Контактирајте не нас (contact us) за да добиете бесплатен совет ако имате проблем со закуп или ако имате прашање.
Јавете се на 13 14 50 за да зборувате со Consumer Affairs Victoria со толкувач