メモ：このページは、コミュニティおよび擁護団体や組織に向け、英語版と同等のページをその他の言語セクションで提供することを目的としています。賃貸に関する詳細は、賃貸セクションを参照してください。
不動産を賃貸する際には権利と義務が伴います。このページは賃貸に関する説明を記載しており、必要に応じて、さらに詳しい情報を見つけるためのリソースを提供しています。
ビクトリア州では、賃貸に関わる法律を2021年に大幅に改正しました。新しい規定については、以下を読み進めてください。
このページでは以下について説明します：
物件が自分に適しているか判断する
居住目的で不動産物件の賃貸に同意することは、居住賃貸契約を交わすことを意味します。これは法的書類であり、契約を終了するには長期を要する場合があるため、物件が自分に適していると確信できる必要があります。
賃貸契約に入る前に、貸主（大家）は特定の情報を借りようとしている人に知らせる必要があります。これは、公表義務と呼ばれ、以下の情報を含みます：
- 貸主が当該の物件を販売するために業者を手配しているか、または当該の物件を販売するための販売契約書が作成されているか。
- 貸主が当該の物件の所有者であるかどうか、また所有者でない場合はその物件を貸し出す権利を持っているかどうか。
- 賃貸する物件、あるいは物件の共有エリアで過去5年間に殺人があったかどうか。
- 賃貸する物件にアスベストが使用されているか。
公表義務の要件に関する詳細は、契約に署名する際に知っておくべき権利を参照してください。
貸主による差別
ビクトリア州では、特定の個人的属性に基づき差別を行うことは違法です。つまり、貸主および不動産業者は、法律により保護されている個人的属性に基づいて、入居を拒否したり、借用期間中に借り主を差別することはできません。
あなたが賃貸物件への入居を申し込む際、居住中、退去する際に、個人的属性に基づいて、貸主または不動産業者があなたを不利に扱ったり、差別することは法律に反します。
賃貸物件への入居を申し込む際に、入居申込書の一環として、貸主は申し込みを行う人に、差別に関する情報を提供する義務があります。
賃貸における差別に関する詳細は、賃貸における不法な差別を参照してください。
貸主が聞いてはいけない質問
賃貸物件への入居を申し込む際に、貸主は以下のことを質問したり、要求することはできません。
- 以前に、貸主（または、その他の居住施設の提供者）と争議があったかどうか。
- これまでに保証金による充当を要求されたことがあるかどうか。
- あなたの日々の収支が分かるクレジットまたは銀行の取引明細書 - 貸主は取引明細書の提出を求めることができますが、あなたは個人情報を守るために一部の取引を除去することができます。
- Equal Opportunity Act 2010のもとで保護されている属性に関するいかなる情報。書面にて、当該の情報が必要である理由が示されている場合は除く。
貸主はこのような情報を他の情報源より得ている場合がありますが、あなたが物件への入居申込みを行う際に、このような情報を要求することはできません。
賃貸契約の開始
居住目的で不動産物件の賃貸に同意することは、居住賃貸契約を交わすことを意味します（これは賃借契約または借用契約などとも呼ばれます）。
契約は書面あるいは口頭で交わせますが、書面で契約することをお勧めします。
賃貸契約は、あなたと貸主との間の契約です。契約書には以下が記載されています：
書面で賃貸契約を結ぶ場合は「所定の書式」を使用する必要があります。所定の書式は、ビクトリア州の賃貸に関する法律で規定されています。当省公式の書式を使用することを推奨します。
5年以下の一定期間の契約には当省公式の書式を使用することを推奨します。
書式 1
5年を超える一定期間の契約には当省公式の書式を使用することを推奨します。
書式 2
借り主または貸主は、Residential Tenancies Actに従っている限り、賃貸契約に条件や規定を追加できます。
例えば、貸主は物件の中での喫煙を禁止する規定を含めることができます。あるいは、すべてのガス器具を2年ごとに点検する必要があることを規定に含めるように借り主が依頼することも可能です。
賃貸契約の規定および条件のすべて、さらに借り主としての権利と責任を理解し、同意した場合のみ、契約書に署名するべきです。
理解できないことがある場合、当省に連絡してください。説明いたします。
入居する前に
あなたが入居する前に、貸主または業者は以下をあなたに提出する必要があります：
- 賃貸契約の複写
- 契約に署名した借り主全員に対して鍵一式
- 物件の状態報告書（貸主が借り主に保証金を支払うように求めた場合）
- 急な補修が必要になった場合の連絡に使用する連絡先
使用する予定の水道、ガス、電話会社に連絡し、入居するまでに、これらのサービスが接続されているようにしましょう。契約書に特に書かれていない限り、これらのサービスを手配し、請求書の支払いを行うのは、あなたの責任です。
詳細は、水道やガスなどのサービスの手配を参照してください。
また、当省の居住賃貸契約書式にも詳細が記載されています。
賃貸物件の最低基準
貸主は物件が最低限の基準を満たしているようにする必要があります。これには、以下が含まれます：
- 物件にカビ、害虫、害獣がないこと
- オーブンやコンロなどの既存の器具が使用できる状態であること
- 安全に使用できるヒーターがあること
- 台所とバスルームに妥当な量の温水が供給されること
- 物件の構造が安全で耐候性があること
賃貸物件が最低基準を満たさない場合、入居前に賃貸契約を終了することができます。また、入居後いつでも、最低基準を満たすために物件の緊急補修を依頼することができます。
メモ：これは、2021年3月29日以降に署名された新しい賃貸契約のみに適用されます。この日以前に署名された賃貸契約書に関する詳細は、新しい賃貸法への移行ページを参照してください。
最低基準に関する詳細は、賃貸物件の最低基準を参照してください。
保証金の支払い
ほとんどの貸主は、入居前に保証金の支払いを求めます。この保証金は、借り主が原因で発生した損傷の補修費用の補填に充てられます。
損傷が全く生じなかった場合、保証金は退去時に返還されます。
損傷を生じさせた場合、貸主は保証金の全額または一部を退去後の補修費用に充てることができます。
保証金は第三者機関であるResidential Tenancies Bond Authority (RTBA)に契約が終わるまで預けられます。貸主は、借り主が退去した後に必要になるまで、このお金を使用することはできません。
貸主が保証金を要求する場合、以下を貸主は行う必要があります：
- RTBAに預け入れる
- 記入した保証金預入書にあなたが署名できるように、書類をあなたに渡す
- 物件の全般的な条件を記録する状態報告書を作成する
RTBAは保証金が預け入られたことを示す受領書を発行します。この受領書を受け取ったら、無くさないように保管してください。支払いから15日以内に保証金の受領書を受け取らなかった場合は、RTBAに連絡してください。
物件の状態報告書
状態報告書は、入居時の物件の状態を記録する書類です。
物件で壊れたり、損傷しているものがあるかなど、既存の問題があるかどうかを記録している必要があります。
退去時に、（通常使用による妥当な損傷として認識されている、通常ありがちな、日々の使用で生じる小さな劣化を除き）借り主が原因で発生した損傷が物件にあるか確認するために状態報告書は使用されます。
貸主または業者は、あなたが入居する前に、署名された状態報告書の複製を2枚（または1つの電子コピー）をあなたに渡す必要があります。状態報告書を受け取ったら以下を行う必要があります：
- 物件が安全であるか確認し、貸主または業者にすべての安全性リスク（壊れたプールのフェンスや電気系統の問題など）を伝えます。
- 両方の報告書に記入します。割れ目、壁の傷、壊れた取っ手などの既存の損傷すべてを書き出します。貸主または業者が書類に記載した内容に不服がある場合にも書き留めます。
- 物件の定着物や付属物などのアイテムの状態を示す写真を撮ります。
- 入居後3日以内に、貸主または業者に、署名された状態報告書の1つを返します。
- もう1つの複製を大切に保管します。保証金を返してもらうために、退去時に必要になる場合があります。
賃貸契約の期間中
当該の賃貸物件に住む間、特定の権利と責任が伴います。
- 期限内に家賃を支払うこと。家賃を支払うたびに受領書の発行を依頼する権利があります。
- 物件を妥当なレベルで清潔に保つこと。これを怠ったり、物件に損傷を与えた場合、退去時に保証金の全額が戻ってこない可能性があります。
- 近隣住民に対して静けさを保ち、プライバシーを尊重すること。当該の賃貸物件への訪問者もこれを守る必要があります。
- 貸主または業者に補修が必要な旨を伝えること。
- 写真を飾るようにフックを取り付けるなど、小さな変更を物件に施すことができます。ただし、貸主の承諾がない限り、物件のリフォーム、改造、改装をすることはできません。
貸主または業者は物件に入る権利がありますが、物件に入る必要がある理由を最低24時間前に書面で伝える必要があります。
貸主または業者が物件に入ることができる正当な理由のリストがあります。また、同意した日時に物件に入ることができます。貸主または業者は、物件のインスペクションを6ヶ月に1回のみ行うことができます。また、入居してから3ヶ月以内に最初のインスペクションを行うことはできません。
変更
貸主の承諾を得なくても、賃貸物件に変更を加えることができる権利があります。これには、以下が含まれます：
- 露出しているレンガやコンクリートの壁以外の表面に壁掛け用のフックやネジ、棚、ブラケットの取り付け。
- 水効率の良いシャワーヘッドの取り付け。元のシャワーヘッドが保持されることを条件とする。
- ブラインドまたはコードアンカーの取り付け。
その他のより大きな変更には貸主の同意が必要ですが、貸主は正当な理由なく承諾を拒否することはできません。そのような変更のリストはこちらで確認できます。
変更を行った場合は、貸主からの同意がない限り、賃貸契約前の状態に物件を戻す必要があります。
貸主が承諾を拒否する権利があるケースなどの変更に関する詳細は、物件に借り主が変更を加える場合を参照してください。
補修をしてもらう
物件の何かが壊れたり、損傷した場合、補修してもらう権利があります。借り主が原因で発生した損傷でない場合（例えば、ヒーターが壊れた場合など）は、支払いを行う必要はありません。借り主が原因で発生した損傷である場合は、補修費用を払う必要がある可能性があります。
貸主は、あなたが補修を依頼したことを理由に賃貸契約を終了することはできません。
補修の種類には緊急または急を要さないタイプがあります。緊急を要する補修とは、安全に居住する上で必要な補修です。これには、ガス漏れ、壊れた温水システム、損傷したプールのフェンスなどが含まれます。
詳細は、賃貸物件の補修を参照してください。
急な補修が必要な場合
- 貸主または業者に書面で、至急補修が必要であることを伝えます。最初に電話で貸主または業者に連絡した場合でも、書面で依頼することを推奨します。
- 貸主または業者がすぐに補修しない場合、$2500までの範囲であれば、あなた自身で補修を手配することができます。
- 作業のレシートすべてと、補修を依頼した書面のコピーを必ず保管してください。
- この書式を使用して、貸主または業者に補修費用の支払いを求めます。書類を受け取ってから7日以内に支払いを行う必要があります。
- 緊急の補修費用を支払う能力がない場合や、補修費が$2500を上回る場合、貸主が支払いを拒否した場合は、当省に電話してください。
緊急の補修が必要か分からない場合は、緊急補修のすべてを記したリストを確認してください。
安全に物件に居住できる場合は、補修は急を要さないとみなされます。急を要さない補修とは、壊れた食器棚や食器洗浄機などが挙げられます。貸主は、急を要さない補修を14日以内に行う必要があります。
急を要さない補修が必要な場合：
- 貸主または業者に書面で補修の依頼を行います。電子メールまたは手紙で通知できます。また、この書式も使用できます。
- すべての手紙、電子メール、テキストメッセージ、書面、報告書などを取っておきます。問題が生じたり、議論になった場合に、あなたが取った行動および行った依頼すべての証明として使用できます。
- 貸主または業者が、依頼を受け取ってから14日以内に補修を行わなかった場合には当省に電話してください。または、VCATに補修依頼を申請してください。
契約の更新
賃貸契約の終了時には、必ず退去する必要があるわけではありません。当該の物件に留まりたい場合、貸主または業者に連絡して、新しい契約に署名できるか、または月毎の契約に移行できるか確認してください。賃貸契約（賃借）の更新を参照してください。
契約の終了
賃貸契約が終了する理由は複数あります。一般的な理由の一部は以下になります：
- 借り主が退去することを決めた。
- 契約が満了日を迎えた。
- 貸主が当該の物件への入居、当該の物件の販売、大規模な補修のいずれかを希望している。
- 借り主が家賃の支払いをやめた場合、借り主が人々を危険に晒している場合、当該の物件に多大な損傷を与えた場合、契約規定を守らなかった場合。
賃貸契約の終了理由に関する詳細は、借り主による通知、または暴力、危険行動、深刻な損傷に対する即時通告を参照してください。
契約を終了させたい場合
賃貸している物件から退去したい場合、適切な通知期間に従い、貸主にその旨を連絡します。また、物件を出る際には清潔な状態にして退去します。
- どれくらいの通知期間が必要かを調べるには当省に連絡してください。必要な日数は、あなたの状況によって異なります。
- 貸主または業者に退去する予定であることを書面で連絡します。これは、電子メールまたは手紙で通知できます。
- 未払いの家賃および請求書すべての支払いを行います。
- 貸主または業者に保証金の返還に関して連絡します。
- 物件の掃除を行い、所有物すべてを移動させます。
- 保証金の返還に関して問題が生じた場合に備え、状態報告書を手元に残しておきます。
- 貸主または業者に連絡先の住所と電話番号を伝えます。
保証金の返還を受ける
貸主は最後のインスペクションを行い、状態報告書に照らし合わせて、物件に生じた変化を確認します。保証金の一部を充当する必要がある妥当な理由がある場合は、貸主はあなたにその旨を伝えます。
貸主が使用する保証金の額に同意しない場合は、保証金の請求書に署名はしないでください。当省に連絡してください。無料のアドバイスを提供しています。
空白の保証金の請求書には、決して署名しないでください。
契約の途中解約
契約満了日前に賃貸物件から退去したい場合は、貸主が損失を受けるのを避けるために、違約金を払う必要がある場合があります。
また、貸主が別の借り主をすぐに見つけられない場合、退去後も家賃を払い続ける必要がある可能性もあります。
しかし、あなたが支払わなければならない額は妥当な金額であり、貸主は新しい借り主を見つけるために、あらゆる努力をする必要があります。妥当な額とは、ほとんどの人が公平であると思う金額です。法律では妥当な額が実際いくらなのかを定義していないので、何が妥当なのかについて同意できない場合があります。そういった場合は、VCATに申請して、金額を決定してもらうことができます。
契約の途中解約に詳細が記載されています。
賃貸契約の引継ぎ
賃貸契約を途中解約して違約金を払う代わりに、契約を他の人に引き継いでもらうことができます。
これを行うことで、引き継ぎの手数料を支払う必要がある可能性がありますが、その手間を考えると妥当な額だと言えます。賃貸契約の引継ぎに詳細が記載されています。
立ち退き依頼（明け渡し通知）
貸主は、妥当な理由がある場合に限り、借り主に立ち退きを依頼することができます。これには、以下が含まれます：
- 賃貸契約が終了している場合
- 人が住むのに物件がそぐわなくなった場合
- 最低14日分の家賃を滞納している場合
借り主として法的に権利がある行為を行ったり、行うと言ったことを理由に、貸主は借り主に立ち退きを依頼することはできません。
例えば、貸主は以下を理由として借り主に明け渡しを通告することはできません：
- 補修を依頼した
- ペットを飼いたいと申し出た
- 家賃の値上げに異議を申し立てた
しかし、他の理由で貸主が賃貸契約を終了できる場合があります。貸主が借り主に立ち退きを依頼できる理由と通知期間に関する詳細は、賃貸物件の明け渡し通知を参照してください。
明け渡し通知に異議を申し立てる
明け渡し通知を適切な方法で受け取らなかったり、貸主が借り主の退去を希望する理由が真実ではなかったり、公平でない場合は、通知に異議を申し立てることができます。詳細は当省に連絡してください。
退去通知（明け渡し命令を受け取る）
退去させられ、手助けが必要な場合は、当省に連絡してください。無料のアドバイスを提供しています。
覚えておくべき重要なこと
- 意味を理解しない限り、書類に署名をしないこと。
- たとえ公式な文書に見えても、空白の書類には、決して署名しないこと。
- 署名したものすべての複写を手元に残しておくこと。
- 貸主または業者との連絡すべてを手元に残しておくこと。
- 支払いを行うたびに受領書を発行してもらうこと。
- 保証金の受領書と、家賃や補修に関わるその他の受領書を安全な場所に保管すること。
賃貸に関する問題や質問がある場合は、当省に連絡してください。無料のアドバイスを提供しています。
Consumer Affairs Victoriaに連絡する上で通訳者が必要な場合は13 14 50に電話してください