Kada iznajmljujete nekretninu, imate određena prava, kao i dužnosti. Na ovoj stranici ćete naći uvod u iznajmljivanje i pomoć za pronalaženje daljnjih informacija, ako ih trebate.
Viktorija je 2021. godine uvela značajne promjene u zakone o najmu. Pročitajte koja su nova pravila.
Na ovoj stranici:
Donošenje odluke o tome je li nekretnina odgovarajuća za vas
Kada se s nekim dogovorite o najmu njegove nekretnine u kojoj želite živjeti, sklapate ugovor o najmu stambenog prostora. To je zakonski obvezujući dokument i raskid ugovora o najmu može potrajati izvjesno vrijeme, zato morate biti sigurni da vam stambeni prostor odgovara.
Prije nego što pristupite sklapanju ugovora o najmu, izdavatelj nekretnine (vlasnik, stanodavac) vam mora pružiti određene informacije. Te informacije se zovu obveznim priopćenjima (mandatory disclosures). One uključuju sljedeće:
- je li izdavatelj angažirao agenta za prodaju nekretnine ili pripremio kupoprodajni ugovor za tu nekretninu.
- je li on vlasnik nekretnine ili, ako nije, ima li pravo izdavati nekretninu.
- je li nekretnina ili jesu li zajedničke prostorije bile mjesto ubojstva u zadnjih pet godina.
- ima li u nekretnini ugrađenog azbesta.
Za daljnje informacije o obveznim priopćenjima, pogledajte odjeljak Budite obaviješteni o vašim pravima kada potpisujete ugovor.
Diskriminacija od strane izdavatelja nekretnina
U Viktoriji je protuzakonito vršiti diskriminaciju protiv nekoga na temelju osobnih karakteristika. To znači da vam izdavatelji i posrednici nekretninama ne smiju odbiti najam stambenog prostora ili vas diskriminirati tijekom najma na temelju vaših osobnih karakteristika koje su zakonom zaštićene.
Protuzakonito je da izdavatelj ili njegov posrednik nepravedno postupa s vama ili vas diskriminira zbog tih osobnih karakteristika kada podnosite molbu za najam nekretnine, stanujete u iznajmljenoj nekretnini ili kada ju napuštate.
Izdavatelji vam moraju pružiti informacije o diskriminaciji svaki put kada podnosite molbu za najam nekretnine i te informacije moraju biti uključene u obrazac na kojem podnosite molbu.
Za daljnje informacije o diskriminaciji prigodom iznajmljivanja nekretnine, pogledajte Nezakonita diskriminacija prigodom iznajmljivanja.
Pitanja koja vam izdavatelj ne smije postavljati
Ako podnosite molbu za najam nekretnine, izdavatelj ne smije:
- pitati jeste li nekad prije bili u sukobu s izdavateljem (ili ustanovom za stambeni smještaj)
- pitati jesu li vam ikad zadržali kauciju (bond)
- tražiti od vas kreditni rejting ili bankovno izvješće u kojem su prikazane sve vaše svakodnevne transakcije - izdavatelj ima pravo tražiti to izvješće, ali vi možete odstraniti neke transakcije radi zaštite vaše privatnosti
- tražiti bilo kakve informacije o zaštićenim karakteristikama prema Zakonu o jednakim mogućnostima iz 2010. godine, osim ako napismeno ne navede razlog za to.
Izdavatelji će te informacije ponekad pribaviti iz drugih izvora. Ali, te informacije ne smiju tražiti od vas kada podnosite molbu za najam nekretnine.
Početak ugovora o najmu
Kada se s nekim dogovorite o iznajmljivanju njegove nekretnine s namjerom da u njoj živite, sklapate ugovor o najmu stambenog prostora ('residential rental agreement', poznat i kao 'lease' ili 'tenancy agreement').
Ugovor/Sporazum može biti pismeni ili usmeni, ali je bolje imati ga napismeno.
Ugovori o najmu su ugovori između vas i izdavatelja nekretnine. Ti ugovori navode:
Kada sklapate pismeni ugovor o najmu, morate koristiti ‘propisani obrazac’. Viktorijski zakon o najmu definira propisani obrazac. Preporučamo vam koristiti naš službeni obrazac.
Za ugovore o fiksnom razdoblju najma do pet godina, preporučamo vam koristiti naš službeni obrazac
Obrazac 1.
Za ugovore o fiksnom razdoblju najma na više od 5 godina, preporučamo vam koristiti naš službeni obrazac
Obrazac 2.
Stanar i izdavatelj nekretnine mogu dodati i vlastite uvjete ili pravila u ugovor o najmu, što mora biti sukladno Zakonu o stambenim odnosima.
Na primjer, izdavatelj može uključiti pravilo o zabrani pušenja u stanu. Ili, stanar može tražiti da se uključi pravilo da se svi uređaji na plin moraju svake dvije godine servisirati.
Ugovor o najmu trebate potpisati samo ako razumijete sva njegova pravila i uvjete, kao i vaša prava i dužnosti kao stanara i slažete se s njima.
Ako nešto ne razumijete, možete nas kontaktirati i mi ćemo vam to objasniti.
Prije useljenja
Prije nego što se uselite, izdavatelj ili posrednik vam mora dati:
- primjerak ugovora o najmu
- komplet ključeva za svakog stanara koji je potpisao ugovor
- izvješće o stanju nekretnine (ako se od vas traži da položite kauciju)
- kontakt podatke ako budete trebali hitne popravke.
Trebate kontaktirati tvrtke koje namjeravate koristiti za dostavu vode, struje, plina i telefonskih usluga i da se priključite još prije nego što se uselite. Vi morate organizirati te usluge i plaćati račune osim ako u ugovoru nije drugačije navedeno.
Za daljnje informacije, pogledajte odjeljak Otvaranje računa za komunalne i druge usluge.
Daljnje informacije ćete također naći u našem obrascu za ugovor o najmu stambenog prostora.
Minimalni standardi koje nekretnina za iznajmljivanje mora ispuniti
Izdavatelj nekretnine mora osigurati da se nekretnina održava sukladno minimalnim standardima za nekretnine za iznajmljivanje. To uključuje osiguravanje sljedećeg:
- u nekretnini ne smije biti plijesni, štetočina ili gamadi
- postojeći uređaji, npr. pećnice i štednjaci moraju biti ispravni
- mora imati grijalicu koja je sigurna i ispravna
- mora biti dovoljno tople vode za kuhinju i kupaonicu
- struktura nekretnine mora biti sigurna i pružati zaštitu od svih vremenskih uvjeta.
Ako nekretnina za iznajmljivanje ne ispunjava minimalne standarde, imate pravo raskinuti ugovor još prije nego što se uselite. Također možete tražiti da se nekretnina žurno popravi kako bi ispunjavala minimalne standarde u svako doba nakon što se uselite.
Pažnja: ovo se odnosi samo na nove ugovore o najmu koji se sklope nakon 29. ožujka 2021. Ako ste ugovor o najmu potpisali prije tog datuma, daljnje informacije ćete naći na našoj stranici o Prijelazu na nove zakone o najmu.
Za daljnje informacije o minimalnim standardima, pogledajte Minimalni standardi za nekretnine koje se iznajmljuju.
Plaćanje kaucije
Većina izdavatelja će tražiti da položite kauciju prije nego što se uselite, kako bi izdavatelj imao odakle naplatiti eventualnu štetu koju biste mogli prouzročiti.
Ako ne prouzročite nikakva oštećenja, kaucija će vam se vratiti prigodom iseljavanja.
Ako prouzročite štetu, izdavatelj može upotrijebiti jedan dio ili cjelokupni iznos kaucije da plati popravak nakon što se iselite.
Novac plaćen za kauciju se do isteka ugovora drži kod uprave za kaucije Residential Tenancies Bond Authority (RTBA), koja je neovisna organizacija. Izdavatelj nema pristup tom novcu osim ako mu ne zatreba nakon što se iselite.
Ako izdavatelj uzme kauciju, on mora:
- predati novac ustanovi RTBA
- dati vam popunjeni obrazac za polaganje kaucije koji trebate potpisati
- pripremiti izvješće o stanju nekretnine u kojem će biti navedeno opće stanje nekretnine
RTBA će vam dati priznanicu iz koje ćete vidjeti da je kaucija položena. Priznanicu čuvajte na sigurnom mjestu. Ako ne dobijete priznanicu o polaganju kaucije u roku od 15 dana od dana plaćanja, kontaktirajte RTBA.
Izvješće o stanju nekretnine
Izvješće o stanju nekretnine evidentira u kakvom stanju je nekretnina u vrijeme kada se useljavate u nju.
Izvješće treba navesti eventualne postojeće probleme u nekretnini, npr. ako je nešto polomljeno / pokvareno ili oštećeno.
Kada se budete iseljavali, izvješće o stanju nekretnine će se koristiti za provjeru je li došlo do kakvog oštećenja nekretnine (osim normalnog neznatnog pogoršanja općeg stanja do kojeg dolazi redovitom, svakodnevnom uporabom, što se zove 'razumnim habanjem' ('reasonable wear and tear').
Izdavatelj ili posrednik vam mora dati dvije potpisane kopije (ili elektroničku kopiju) izvješća o stanju nekretnine prije nego što se uselite. Kada primite izvješće o stanju nekretnine, trebate uraditi sljedeće:
- Pregledati nekretninu i vidjeti je li sigurna, te obavijestiti izdavatelja ili posrednika o eventualnim sigurnosnim rizicima (npr. oštećena ograda oko bazena ili električni problemi).
- Popunite obje kopije izvješća. Unesite sva postojeća oštećenja, npr. pukotine, mrlje na zidovima ili polomljene ručke. Također možete unijeti primjedbe ako se ne slažete s onim što je izdavatelj ili posrednik napisao u izvješće.
- Fotografirajte pojedinačne stvari, uređaje i priključke da se vidi u kakvom su stanju.
- Jedan primjerak izvješća o stanju nekretnine predajte izdavatelju ili posredniku u roku od tri dana od useljenja.
- Drugi primjerak zadržite i pohranite ga na sigurno mjesto. Može vam zatrebati kada se budete iseljavali da bi vam se vratila kaucija.
Tijekom trajanja ugovora o najmu
Dok koristite iznajmljeni stambeni prostor, imate određena prava i dužnosti.
- Stanarinu plaćajte na vrijeme. Imate pravo dobiti priznanicu svaki put kad platite stanarinu.
- Održavajte nekretninu relativno čistom. Ako to ne učinite ili ako oštetite nekretninu, možda vam se neće vratiti cjelokupni iznos kaucije kada se budete iseljavali.
- Poštujte mir i privatnost susjeda i postarajte da i vaši posjetitelji to čine.
- Prijavite izdavatelju ili posredniku sve što se treba popraviti.
- Imate pravo unijeti sitnije promjene u nekretninu, npr. postaviti kuke za slike. Ali, nekretninu ne smijete renovirati, mijenjati ili bojati bez suglasnosti izdavatelja.
Izdavatelj ili posrednik ima pravo ući u nekretninu, ali se mora pismenim putem najaviti najmanje 24 sata unaprijed i reći vam zašto treba doći.
Postoji popis opravdanih razloga iz kojih izdavatelj ili posrednik može ući u nekretninu. Oni također mogu ući u nekretninu na dogovoreni dan i u dogovoreno vrijeme. Izdavatelji ili agenti imaju pravo na inspekciju nekretnine samo jedanput svakih šest mjeseci, a prva inspekcija se može održati tek nakon najmanje tri mjeseca od vašeg useljenja.
Prepravci
Imate pravo unijeti određene prepravke u iznajmljenu nekretninu bez potrebe za dobivanjem suglasnosti izdavatelja. Ti prepravci uključuju:
- Postavljanje kuka za slike ili vijaka za zidne stalke, police ili nosače na površine zidova koje nisu od izložene opeke ili betona.
- Postavljanje tuša sa štednim ventilom, pod uvjetom da zadržite stari tuš.
- Postavljanje nosača za rolete ili gurtne.
Mogući su i drugi, ozbiljniji prepravci za koje morate dobiti suglasnost izdavatelja, međutim izdavatelj vam ne smije nerazumno uskratiti suglasnost. Potpuni popis tih prepravaka ćete naći ovdje.
Ako obavljate prepravke, nekretninu ćete morati vratiti u ono stanje u kojem je bila prije nego što ste sklopili ugovor o najmu, osim ako se s izdavateljemne ne dogovorite drugačije.
Za daljnje informacije o prepravcima, uključujući u kojim slučajevima izdavatelj ima pravo odbiti suglasnost, pogledajte Promjene koje stanari unose u nekretninu.
Provođenje popravaka
Imate pravo dobiti popravke nekretnine kada se nešto pokvari ili ošteti. Ako niste vi prouzročili štetu (npr. ako se pokvari bojler), nećete morati platiti popravak. Ako ste vi prouzročili štetu, možda ćete morati platiti popravke.
Izdavatelj nema pravo raskinuti ugovor o najmu samo zato što ste tražili popravke.
Popravci mogu biti hitni ili ne. Hitni popravci su oni koji se moraju uraditi kako bi nekretnina bila sigurna za život. To uključuje curenje plina, pokvarene bojlere ili oštećenja ograde oko bazena.
Za daljnje informacije, pogledajte Popravci u iznajmljenim nekretninama
Ako trebate hitan popravak
- Izdavatelju ili posredniku pismenim putem prijavite kvar i oni će ga odmah morati popraviti. Uvijek je dobro pismenim putem tražiti popravke, čak i ako ste već razgovarali telefonom s izdavateljem ili posrednikom.
- Ako oni ne organiziraju popravak brzo, imate pravo sami pozvati obrtnika da otkloni kvar i platiti do $2500.
- Račune za te popravke obvezno sačuvajte, kao i kopije vašeg pismenog zahtjeva za popravke.
- Tražite od izdavatelja ili posrednika da vam nadoknadi novac koji ste platili za popravke preko ovog obrasca. Oni vam moraju vratiti novac u roku od sedam dana od primitka obrasca.
- Ako nemate dovoljno novca da sami platite hitne popravke, ako je cijena popravka više od $2500 ili ako izdavatelj odbije platiti, nazovite nas za savjet.
Ako niste sigurni je li popravak hitan ili ne, pročitajte potpuni popis hitnih popravaka.
Popravak nije hitan ako možete sigurno živjeti u nekretnini. Popravci koji nisu hitni uključuju polomljene ili oštećene ormare ili perilice posuđa. Međutim, izdavatelj i te popravke mora organizirati u roku od 14 dana.
Ako trebate popravak koji nije hitan:
- Od izdavatelja ili posrednika pismenim putem tražite popravak. Možete mu poslati elektroničku poštu ili pismo ili se poslužiti ovim obrascem.
- Zadržite za sebe po jednu kopiju svakog pisma, elektroničke pošte, tekst poruke, obrasca i izvješća, tako da ako dođe do problema ili spora, imat ćete dokaz za sve vaše postupke i zahtjeve.
- Nazovite nas ako izdavatelj ili posrednik nije organizirao popravke u roku od 14 dana od primitka zahtjeva ili podnesite zahtjev VCAT-u i tražite popravak.
Obnova ugovora
Kada vam istekne ugovor o najmu, to ne znači uvijek da ćete se morati iseliti. Ako želite ostati u nekretnini, trebate kontaktirati izdavatelja ili posrednika i pitati hoće li potpisati s vama novi ugovor ili prijeći na plaćanje od mjeseca do mjeseca. Pročitajte nešto više o Obnovi ugovora o najmu.
Raskid ugovora
Ugovor o najmu se može raskinuti iz više razloga. Neki od najčešćih razloga su sljedeći:
- stanar je odlučio iseliti se
- ugovor je istekao
- izdavatelj se želi useliti, prodati nekretninu ili ju renovirati
- stanar je prestao plaćati stanarinu, ugrožava druge, ozbiljno je oštetio nekretninu ili krši odredbe ugovora.
Za daljnje informacije o razlozima za raskid ugovora o najmu, pogledajte Stanar otkazuje najam ili Trenutačni otkaz zbog nasilja, opasnog ponašanja i ozbiljnog oštećenja.
Ako želite raskinuti ugovor
Kada se želite iseliti iz iznajmljene nekretnine, izdavatelju to morate najaviti u propisanom otkaznom roku i ostaviti nekretninu čistom.
- Provjerite kod nas koji otkazni rok vrijedi za vas. To varira ovisno o vašoj situaciji.
- Pismenim putem, ili elektroničkom poštom ili pismom, obavijestite izdavatelja ili posrednika kada se planirate iseliti.
- Platite stanarinu koju još eventualno dugujete, kao i svoje račune.
- Kontaktirajte izdavatelja ili posrednika da vam vrati kauciju.
- Očistite nekretninu i odnesite sve svoje stvari.
- Zadržite izvješće o stanju nekretnine u slučaju problema s vraćanjem kaucije.
- Izdavatelju ili posredniku ostavite kontakt adresu i broj telefona.
Povrat kaucije
Izdavatelj će obaviti konačnu inspekciju nekretnine i na temelju izvješća o stanju nekretnine izvršiti usporedbu svih eventualnih promjena u nekretnini. Reći će vam ako smatra da postoji opravdan razlog da jedan dio kaucije uzme za popravak.
Nemojte potpisati zahtjev za povrat kaucije ako se ne slažete s iznosom kaucije koji izdavatelj želi uzeti. Kontaktirajte nas za besplatni savjet.
Nikada nemojte potpisati prazan / nepopunjeni obrazac za povrat kaucije.
Rani raskid ugovora
Ako se želite odseliti iz iznajmljene nekretnine prije nego što vam ugovor o najmu istekne, možda ćete morati platiti troškove kako izdavatelj ne bi bio na gubitku.
Ako izdavatelj ne nađe odmah drugog stanara, možda ćete i nakon iseljenja morati plaćati stanarinu.
Međutim, troškovi koje morate plaćati moraju biti razumni i izdavatelj mora poduzeti sve što je u njegovoj moći da nađe nove stanare. Razumni troškovi su oni za koje bi većina ljudi smatrala da su pravedni. Zakon ne definira točno što su to razumni troškovi, tako da ako se stanar i izdavatelj ne mogu dogovoriti oko razumnih troškova, mogu se obratiti VCAT-u da tribunal riješi to pitanje.
Pročitajte više o ranom raskidu ugovora o najmu.
Prijenos ugovora o najmu
Umjesto prijevremenog raskida ugovora o najmu i obveze plaćanja troškova, možda ćete moći prenijeti ugovor na nekog drugog.
Ako to učinite, morat ćete platiti naknadu za prijenos, ali ta naknada mora biti razumna i srazmjerna uloženom radu. Pročitajte više o Prijenosu ugovora o najmu.
Ako se od vas traži da napustite nekretninu (primite otkazno pismo)
Izdavatelji od vas mogu tražiti da se iselite iz nekretnine, ali samo ako imaju valjani razlog. Na primjer:
- ugovor o najmu je istekao
- nekretnina više nije prikladna za život
- dugujete stanarinu najmanje za 14 dana.
Izdavatelj ne može uručiti otkazno pismo stanaru zato što je stanar uradio nešto ili rekao da će uraditi nešto na što kao stanar ima zakonsko pravo.
Na primjer, izdavatelj ne može uručiti stanaru otkazno pismo iz sljedećih razloga:
- zato što stanar traži popravke
- zato što stanar želi držati kućnog ljubimca
- zato što stanar osporava povišicu stanarine.
Međutim, postoje i drugi razlozi iz kojih izdavatelj možda želi raskinuti ugovor o najmu. Za sve razloge iz kojih izdavatelj može tražiti od vas da se iselite i koliki otkazni rok vam mora dati, pogledajte Otkazni rok za iznajmljene nekretnine.
Osporavanje otkaznog pisma
Ako smatrate da vam otkazno pismo nije ispravno uručeno ili smatrate da je razlog koji je izdavatelj naveo za otkazivanje najma neistinit ili nepravedan, imate pravo prigovora na otkazno pismo. Kontaktirajte nas za daljnje informacije.
Prisilno iseljenje (nalog o ulasku u posjed)
Ako se prisilno iseljavate i trebate pomoć, kontaktirajte nas za besplatni savjet.
Važne stvari koje trebate upamtiti
- Ništa ne potpisujte ako ne razumijete što to znači.
- Nikada ne potpisujte prazan / nepopunjen obrazac, čak i ako izgleda službeno.
- Zadržite primjerak svega što potpišete.
- Čuvajte primjerke cjelokupne komunikacije s izdavateljem ili posrednikom.
- Tražite priznanicu svaki put kad platite nešto.
- Čuvajte priznanicu za kauciju i sve druge priznanice za stanarinu ili popravke na sigurnom mjestu.
Kontaktirajte nas za besplatni savjet ako imate problema ili pitanja o iznajmljivanju nekretnine.
Nazovite 13 14 50 da razgovarate s Consumer Affairs Victoria uz pomoć tumača