租賃物業時，您既享有權利，又要承擔責任。本頁提供與物業租賃相關的簡介，有需要時，幫助您搜尋更多資訊。
2021年，維多利亞州對物業租賃方面的法例作出重大修改。請閱讀「新法規」內容。
本頁內容：
決定物業是否適合自己
如果自己同意租用他人之物業，則表示雙方訂立了住宅租賃協議。該協議具備法律效力，如要終止，則需滿足租期要求。因此，對於物業是否適合自己，須要有把握。
訂立租賃協議前，出租者（即房東）必須向您透露某些資訊。此舉稱為強制性披露，當中涵蓋以下內容：
- 房東是否已經聘用地產代理出售物業，或是否已為該物業辦理出售合同。
- 出租者是否為物業持有人，如否，出租者是否有權出租該物業。
- 該出租物業或共享區域曾否為凶殺案現場。
- 出租物業是否含有石棉。
欲瞭解強制性披露的要求詳情，請閱覽「協議簽署個人權利須知」（Knowing your rights when signing an agreement）。
出租者歧視言行
維多利亞州法例規定，因個人特質而遭歧視的行為屬於違法行為。換言之，租客的個人特質受法律保護，出租者或地產代理不能因此而拒絕將物業出租，或在租賃期間對租客有歧視言行。
租客在申請租賃物業、居住租賃物業期間或離開租賃物業時，出租者或其地產代理均不得因租客的個人特質而對其有不公待遇或歧視言行。如有，則屬違法行為。
每次租客申請物業租賃時，作為租賃申請表的其中一份文件，出租者必須向租客提供與歧視言行相關的資訊。
欲瞭解與租賃歧視相關的詳情，請閱覽「租賃物業的違法歧視言行」（Unlawful discrimination in renting）。
出租者不得向租客詢問的問題
租客申請租賃物業時，出租者不得向其詢問下述問題：
- 過去曾否與出租者（或其他住宿提供者）發生爭執
- 曾否就押金問題提出申索
- 要求提供列出每日所有交易記錄的信用卡或銀行月結單——出租者可要求租客出示月結單，然而，出於保障個人私隱，您有權移除某些交易項目。
- 以《平等機會法令》（2010年）（Equal Opportunity Act 2010）所列出的條文，要求提供與受保護特質相關的任何資訊，除非是以書面說明需要該項資訊的理由。
出租者有時可透過其他渠道獲得該項資訊，但租客申請租賃物業時，出租者不得向租客要求該項資訊。
訂立租賃協議
如果自己同意租用他人之物業，則表示雙方訂立了住宅租賃協議（有時亦稱為「租約」,英文為 lease或tenancy agreement）。
協議可分為書面或口頭形式，但書面形式則更可取。
租賃協議是租客及出租者之間的合約，當中包括下述內容：
訂立書面租賃協議時，租客必須使用「規定格式」，該格式由維多利亞州租賃法例定明。建議使用本機構提供的官方表格。
如果租賃期限固定且不超過5年，建議使用本機構提供的官方表格。
表格一
如果租期固定且超過5年，建議使用本機構提供的官方版表格。
表格二
租客或出租者可在租賃協議上添加額外條款，只要這類條款滿足《住宅租賃法令》（Residential Tenancies Act）的要求即可。
例如：出租者可添加室內禁煙的條款。或者，租客也許可要求每兩年應該維修一次所有的燃氣設備等。
簽署協議前，除了應瞭解自己的權利和義務以外，應確保自己理解並同意租賃協議中所有的條款及規定。
如果有不明白的地方，應該聯絡並諮詢本機構。
入住前
租客入住前，出租人或仲介必須對租客履行的義務：
- 提供一份所簽署的租房協定
- 給租房協定署名的每個租客提供一套鑰匙
- 提供房屋狀況報告（要求交押金的情況下）
- 提供緊急修理聯繫方式
租客搬遷前，應提前聯絡水、電、煤氣、電話等公用事業服務公司，確保入住前這類服務都已接通。除非協議另有說明，租客一方有責任自行安排這類服務以及支付這類帳單。
欲瞭解詳情，請閱覽接通公用事業服務（Setting up utilities and services）。
本機構提供的住宅租賃協議表格（residential rental agreement form）內亦載有相關詳情。
出租物業須滿足的基本要求
出租者必須確保物業維護妥當，達到出租的基本要求。當中包括：
- 確保物業沒有黴菌及蟲害。
- 焗爐、爐灶等現有設備可正常運作
- 暖氣設備安全、可正常運作
- 廚房及衛生間有足夠的熱水供應
- 物業結構安全，不漏風漏雨
如果出租物業不滿足這類基本要求，租客在搬遷前可終止租賃協議。租客入住後，亦可於任何時候要求對該物業提出緊急維修的要求，確保物業滿足這類基本要求。
備註：該規定僅適用於2021年3月29日之後簽署的租賃協議。如果協議在該日期前簽署，您可瀏覽本機構的「物業租賃新法例過渡安排」（Transition to new renting laws page）網頁，瞭解詳情。
欲瞭解這類基本要求的相關資訊，請閱覽「出租物業的基本要求」（Minimum standards for rental properties）。
繳付押金
租客搬遷前，大多數出租者都會要求租客繳付押金。如果租客可能對物業造成任何損壞，就能夠用之作為賠償。
如果租客沒有對物業造成任何損壞，押金會在租客搬離時退還。
如果租客對房屋造成任何損壞，租客搬離後，出租者可以扣除部分或全額押金，作為物業維修之用。
租期結束前，押金會由住宅租賃押金管理局（Residential Tenancies Bond Authority，以下簡稱「RTBA」）保管，該機構為獨立機構。出租者只有在租客搬離後，有需要時，才能獲取該筆押金。
如果出租者獲取租客的押金，出租者必須：
- 將押金註冊提交至RTBA
- 讓租客簽署已填妥的押金投管表格
- 給房屋做綜合狀況檢查，完成房屋狀況報告
RTBA收到租客繳交的押金後，就會給予租客一張收據。請務必妥善保管該收據。繳付押金15天後，如果沒有收到收據，請聯絡RTBA。
房屋狀況報告
房屋狀況報告（condition report）用於記錄租客入住時的物業狀況。
狀況報告應列明物業現有的任何問題，例如：損毀物件。
租客搬離時，就會按照房屋狀況報告，來檢查是否對物業造成損壞（因日常一般使用而造成的磨損不算，通常稱為「正常磨損」）。
租客入住前，出租者或地產代理必須向租客提供兩份（或一份電子版）已簽署的狀況報告副本。獲得狀況報告後，租客應：
- 確保物業無安全隱患。如果有（例如：游泳池柵欄破損、電路問題等），則須知會出租者或地產代理。
- 填妥兩份狀況報告，並記錄現有的所有損壞情況，例如：牆上的裂縫、印記、破爛的把手等。如果對報告內出租者或地產代理記錄的項目有異議，亦可相應記錄。
- 拍照記錄物品、固定裝置、配件的狀況。
- 搬入後3日內，將已簽署的其中一份狀況報告交還出租者或地產代理。
- 將另一份報告妥善保管，以備搬走時要求退還押金。
租賃協議生效期間
租住期間，租客有相應的權利和責任。
- 按時交租。每次繳交租金，租客都有權索取收據。
- 保持物業環境合理整潔。如否，或對物業造成損壞，搬走時可能無法要求退還全額押金。
- 尊重鄰里私隱及安寧。如有訪客來時，也應提醒客人注意。
- 如果有任何地方須要維修，應知會出租者或地產代理。
- 租客可以對物業作出細微改動，例如用鉤子掛畫。未經出租者同意，租客不得對物業整修、改建、裝修。
雖然出租者或地產代理有權進入物業，但必須提前至少24小時發出書面通知，且告知租客進入物業的理由。
出租者或地產代理可因合理原因（有具體定義）要求進入物業，亦可按照與租客達成一致的日期及時間進入物業。出租者或地產代理每6個月只能對物業檢查一次，而且在租客入住後3個月內不得展開首次檢查工作。
改動
租客可於未獲得出租者同意的情況下，對物業作出某些改動，當中包括：
- 在非外露磚牆或混凝土牆面之外的表面安裝畫框掛鉤、牆架或托架。
- 安裝節水花灑頭，但應保管好原來的花灑頭。
- 安裝窗簾或繩帶固定器。
此外，雖然有些較大改動須要獲得出租者同意，但出租者不應無理拒絕。這類改動的完整清單載於此處。
如果對物業作出改動，除非獲得出租者的同意，否則應確保之後能夠還原成簽署協議入住時的狀態，。
有關物業改動的詳情，以及在什麼情況下出租者有權拒絕改動，請閱覽「租客對物業作出改動」（Renters making changes to a property）。
提出修繕要求
出租物業內的設備如有損壞，租客有權要求提出維修服務。如果不是租客造成的損壞（例如：熱水器故障），租客就不用就此支付費用。但如果是租客造成的損壞，則可能須由其支付修理費用。
出租者不能因租客要求維修服務而終止租賃協議。
維修類別分為緊急維修和非緊急維修。緊急維修是緊要維修，確保物業安全、適合居住。例如：燃氣洩漏、熱水系統故障、游泳池柵欄破損等。
欲瞭解詳情，請閱覽「維修出租物業」（Repairs in rental properties）。
如果租客需要緊急維修服務
- 書面通知出租者或地產代理必須立刻安排維修服務。即便已經致電聯聯過出租者或地產代理，亦應向其發出書面通知。
- 如果出租者或地產代理沒有及時安排維修服務，租客可以自行安排支付不超過$2500澳元的維修費用。
- 請務必妥善保管維修服務費用的收據及提出維修服務請求的書面副本。
- 使用本表格，要求出租者或地產代理退還修理費用。出租者或地產代理收到本表格後7天內，必須退還有關費用。
- 如果租客無法支付緊急維修費用，或維修費用高於$2500澳元，而出租者拒絕支付相關的維修費用，請致電本機構索取建議。
如果不確定是否屬於緊急維修，請閱覽「緊急維修項目清單」（full list of urgent repairs）
非緊急維修是指租戶仍然能夠於物業內安全居住。櫥櫃損壞或洗碗機故障等都屬於非緊急維修。即便是非緊急維修，出租者仍應在14天內安排修理服務。
如果租客需要非緊急維修服務：
- 可使用本表格、發送電子郵件或寄信，書面要求出租者或地產代理安排修理服務。
- 應妥善保管所有信件、電子郵件、短信、表格、報告等文件，以防出現問題或發生爭議，可以此證明所採取的行動和提出的要求。
- 如果出租者或地產代理在收到維修要求後14天內未完成修理，請致電本機構，或向維州民事行政仲裁庭（VCAT） 申請提出維修要求。
續約
租賃協議終止時，租客不一定須要搬走。如果希望繼續租住，租客應聯絡出租者或地產代理，瞭解是否可以續約或簽訂月度租賃協議。欲瞭解相關詳情，請閱覽「續約」（Renewing a rental agreement / lease）。
協議終止
租賃協議可以因數種原因而終止。常見的有：
- 租客決定搬走
- 租約到期
- 出租者決定自己入住、將房屋出售或對房屋進行大型修繕。
- 租客不再繳交房租、對他人造成危險、嚴重損毀房屋或違反協議的條款。
欲瞭解租約可以終止的詳情，請閱覽「搬出通知」（Renters giving notice）或「因暴力、危險行為及嚴重損壞發出的即時搬出通知」（Immediate notice for violence, dangerous behaviour and serious damage）。
如果租客希望終止租約
如果租客希望搬離租住物業，必須給予適當的時間提前通知出租者，且確保物業乾淨整潔。
- 請聯絡本機構，瞭解應該提前多久通知。通知提前量根據具體情況會有所不同。
- 如果希望搬走，應書面通知出租者或地產代理，電子郵件或信件均可。
- 支付所有未繳交的租金或帳單。
- 聯絡出租者或地產代理，安排退還押金。
- 清潔物業，搬走屬於自己的所有物品。
- 保留狀況報告，以防要求申請押金退還時有爭議。
- 向出租者或地產代理提供自己的通訊地址及電話號碼。
申請押金退還
出租者會使用狀況報告，對物業執行最後一次的檢查，查看物業是否存有人為損壞。如果要扣除部分押金，出租者須闡述合理理由。
如果不同意出租者扣除的押金金額，切勿簽署押金申索表格。請聯絡本機構，索取免費意見。
切勿簽署空白的押金申索表格。
提前終止協議（違約）
為了保證出租人不承擔損失，如果在租約結束前搬走，租客可能需補償相關費用。
如果出租人無法找到新租客，租客即便搬走也可能需繼續支付房租。
但是，租客支付的金額需合理，並且出租者須盡全力尋找新租客。合理金額是指大多數人都認為公平的金額。法例上並無確切定義合理金額，因此，如果無法就合理金額達成一致，雙方可向VCAT申請 仲裁。
瞭解與「提前終止協議」（ending an agreement early）相關的詳情。
租房協議轉讓
為了避免因提前終止協議而支付費用，租客或許可以將租約轉讓。
如果可以轉讓，可能仍須支付轉讓費，但是，相關的合理金額應視乎轉讓涉及的實際工作量而定。欲瞭解詳情，請閱讀「轉讓租賃協議」（Transferring a rental agreement）。
被要求搬走（收到搬出通知）
出租者可要求租客搬走，但只有在具備充分理由時才有權要求搬走。例如：
- 租賃協議結束
- 物業狀況不適合居住
- 欠繳租金達14天或更久。
租住期間，出租人不得因租客有權且合法的行為（或提出意願）要求租客搬走。
例如：出租者不得因以下理由發出搬出通知：
但是，出租者可能因其他原因希望終止租約。欲瞭解出租者可以要求終止租約的所有理由，以及出租者必須提前多久通知租客，請閱讀「搬出物業通知」（Notice to vacate in rental properties）。
對搬出通知提出異議
如果租客認為自己不應該收到搬出通知，或者認為出租者提出的搬離理由不真實或不公平，租客可以對通知提出異議。欲瞭解詳情，請聯絡本機構。
驅逐令（收到房屋收回令）
如果遭到驅逐且需要幫助，請聯絡本機構，獲取免費意見。
須知事項
- 沒有透切理解，就不要簽署文件。
- 即便感覺正規，切勿簽署空白表格。
- 保留任何已簽署的文件副本。
- 保留與出租者或地產代理溝通的記錄。
- 每次須要繳付任何費用，應索取收據。
- 妥善保管押金收據、租金收據、維修費用服務的收據等，並將其存放於安全的位置。
如果您有與租賃相關的疑問，請聯絡本機構，獲取免費意見。
聯絡維州消費者事務署時如果需要口譯服務，請撥打13 14 50